Чтобы вывести квартиру с жилого фонда

Вывод из жилого фонда в нежилой в Новосибирске

Получить бесплатную консультацию специалиста +7-383-318-12-91

Вывод помещения из жилого фонда в нежилой требует привлечения опытного юриста по недвижимости, на которого, помимо всего прочего, возлагается проведение переговоров с соседями. Существует довольно много нюансов, так как требуется не только принципиальное согласие соседей и протокол общего собрания, но и вводится ряд чисто технических особенностей. А именно:

· Если существуют помещения, которые имеют общие перекрытия с будущим нежилым помещением, то у каждого владельца необходимо получить письменное согласие.

· При необходимости реконструкции требуется стопроцентное согласие всех жителей дома.

· Будущее нежилое помещение не должно иметь проходов через общие помещения, используемые жильцами.

Таким образом, вывод квартиры из жилого фонда в нежилой – это процесс, при котором работы будет много. Не стоит забывать и о том, что, кроме интересов жильцов, есть еще интересы государства. Оно устанавливает свои «правила игры». В частности, читая статью 23 Жилищного Кодекса, мы узнаем, что специализированный орган рассматривает заявления, только если в помещении:

· Звукоизоляция соответствует установленным нормам.

· Установлена и действует пожарная сигнализация.

· Оборудован отдельный вход.

Это дополнительно создает проблемы – к уже существующему популистскому закону, который появился на волне протестов против ряда предпринимателей (они, приобретя квартиры на первых этажах многоквартирных домов, переделали их в пивные, мини-гостиницы и даже хосписы). Последнее вызывало наибольшее сопротивление, так как далеко не каждому нравится отдыхать в своей квартире, когда за стенкой умирают безнадежно больные люди в огромном количестве.

В связи с новыми правилами, процесс перевода недвижимости из жилой в нежилую, и раньше представлявший существенную проблему, становится практически невозможным без помощи квалифицированного юриста. Слишком много нюансов и мнений приходится учитывать, слишком большой пул документов намеревающемуся переводить приходится собирать.

Можно ли не проводить перевод, а просто сразу открыть там салон красоты или продуктовый магазин, сделав отдельный вход с улицы или пристройку? К сожалению, нет. Незаконно возведенные постройки, самовольная реконструкция строго преследуются по закону. Сделанное заставят убрать, придется также выплатить огромный штраф, способный потопить даже перспективный бизнес.

Какие помещения можно перевести в нежилой фонд

Отдельного рассмотрения заслуживает вопрос, а какие помещения в целом можно перевести в нежилой фонд? Закон здесь однозначен:

· На первом этаже. Гипотетически можно перевести жилые квартиры, которые располагаются на втором или третьем этаже. Но только при условии, что те квартиры, которые располагаются непосредственно ниже – уже переведены. А такая ситуация возникает сравнительно редко.

· Запрещено переводить жилье, которое предоставлено на условиях социального найма.

· Нельзя переводить жилье, если есть только один вход через общий подъезд.

· Невозможно переведение, если на жилплощади зарегистрированы граждане, которые не согласны поменять место регистрации.

· Запрещено осуществлять перевод, если помещение предполагается использовать для работы религиозной организации – независимо от религии. Для проведения конфессиональных мероприятий существуют отдельные зоны.

· Невозможно переведение, если затронуты интересы третьего лица, которое претендует на данную собственность. К примеру, квартира была ранее использована как залог в банке для получения денежных средств. Или, к примеру, она взята в ипотеку, которая до сей поры не выплачена.

· Обременение и претензии со стороны федеральной службы судебных приставов также закрывают возможность перевода.

В законе отдельно сказано, что запрещается дробление недвижимости. Если говорить проще, вы располагаете трехкомнатной квартирой на первом этаже и решили открыть массажный салон, переделав одну комнату под зал, вторую – под офис, а в третьей продолжить проживание. Это невозможно. Помещение целиком и полностью либо нежилое, либо жилое – и тогда не может использоваться для коммерческой деятельности.

Чем конкретно в спорной ситуации может помочь юрист по недвижимости? Как правило, услуга может оказываться комплексно (от и до) либо в отдельных частях. Услуги включают в себя:

· Консультирование по возникшим вопросам – в личном и удаленном формате.

· Сбор, составление, подача в инстанции документов.

· Квалифицированное ведение переговоров с заинтересованными сторонами.

· Обжалование уже имеющихся решений ответственных инстанций.

· В случае конфликта представительство интересов клиента в зале суда.

Действует простое правило: чем раньше клиент обратился за специализированной помощью, тем проще, быстрее и дешевле эту помощь оказать к успеху всего предприятия. Если на лицо уже конфликт с соседями и профильными организациями, вопрос решаем, но он потребует больше ресурсов. Как и с болезнями – запускать не стоит, а при первых признаках проблемы сразу обращаться к специалисту.

Источник

Перевод жилого помещения в нежилое

С октября начнет действовать запрет на хостелы в жилых домах. Чтобы продолжать свое дело, владельцам хостелов придется переехать или перевести помещение в нежилой фонд. Перевод может растянуться на месяцы, поэтому начинать лучше прямо сейчас.

Еще о гостиничном бизнесе:

Шаг 1. Проверить критерии для перевода в нежилое помещение

О наемных домах — статья 91.16 Жилищного кодекса

Не каждое помещение можно перевести в нежилое. Для перевода есть критерии:

• помещение на первом этаже. У этого требования есть исключение: можно перевести в нежилое помещение на верхних этажах, если помещения под ним тоже нежилые. Например, для перевода в нежилой фонд квартиры на пятом этаже нужно, чтобы квартиры с первого по четрветый этаж уже были переведены в нежилой фонд;
• квартира не в наемном доме. Это такой дом, в котором все помещения принадлежат одному владельцу и сдаются как социальное жилье;
• помещение переводится не для религиозной организации;
• есть отдельный вход не через общий подъезд или возможность его оборудовать. В законе есть требование: «В помещение после его перевода из жилого помещения в нежилое помещение должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям». Это значит, что дверь в подъезд нужно заложить;
• помещение переводится полностью. Нельзя перевести в нежилой фонд одну комнату трехкомнатной квартиры, а в оставшихся двух жить как обычно. Придется переводить всё помещение. Еще можно сначала изменить границы — сделать из трехкомнатной две отдельные квартиры и одну из них перевести в нежилой фонд;
• в квартире нет жильцов. Нельзя перевести в нежилое помещение, в котором кто-то зарегистрирован или живет;
• право собственности не обременено правами третьих лиц. Например, не получится перевести квартиру, если она в залоге у банка.

Если помещение подходит под критерии, его можно переводить в нежилое. Для перевода понадобится согласие соседей, документы и заявление. Самое сложное здесь — получить согласие соседей.

Шаг 2. Получить согласие соседей на перевод помещения в нежилое

От соседей нужно получить два вида согласия:

• согласие собственников квартир дома, в котором находится помещение. Здесь важно количество голосов, с ними разбираемся ниже;
• согласие всех ближайших соседей. Это собственники квартир сверху, слева и справа, у которых есть общие стены с переводимым помещением.

Без согласия ближайших соседей ничего не получится, даже если все остальные согласны. И наоборот: если ближайшие соседи согласны, но большинство собственников проголосовали против, перевод не состоится.

За или против перевода голосуют собственники и жилых, и нежилых помещений.

Согласие собственников. О собрании собственников нужно предупредить за десять дней, подойдет объявление на доске в подъезде или личное письмо. Можно использовать и то, и то, а потом продублировать информацию в соседский чат в вотсапе и зайти к каждому лично. Иначе будет сложно собрать кворум.

Кворум — это количество участников, при котором собрание считается состоявшимся. Если людей меньше кворума, результаты собрания недействительны. Кворум зависит от количества подъездов:

Один подъезд

Больше одного подъезда

Собственники, которым принадлежит 75% голосов и более

Например, в доме один подъезд с десятью квартирами по 100 м². Собрание состоится, если на него придут 8 собственников.

50% +1 собственников дома, в том числе собственники, которым принадлежит от 75% голосов в подъезде с переводимым помещением

Например, в доме два подъезда, в каждом по десять квартир площадью 100 м². Собрание состоится, если на него придут 11 собственников, 8 из которых — из подъезда с переводимым помещением.

Нет универсального количества участников для собраний, потому что один собственник не равен одному голосу. Голоса считаются пропорционально площади помещения, которое принадлежит собственнику. А площади и распределение голосов отличаются от дома к дому.

Например, площадь всех помещений в одноподъездном доме — 1000 м². В доме пять квартир разного размера. Считаем голоса собственников:

Источник

Как вывести помещение из жилого фонда

Обладатели квартир на нижних этажах многоэтажек нередко переделывают своё жильё, например, в парикмахерскую или магазин шаговой доступности. Однако для этого, согласно Жилищному кодексу РФ, помещение следует перевести из жилого фонда в нежилой.

Для начала, следует дать определение понятию «жилое помещение». Так, в ст.15 ЖК РФ сказано, что «жилым» считается изолированное помещение, являющееся недвижимым имуществом. Помещение, прежде всего, должно быть пригодным для проживания граждан, соответственно, отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам и т.д. А вот определение «нежилого помещения» вызывает некоторое затруднение, так как в ЖК РФ оно отсутствует. Однако, если опираться на иные законодательные акты, например, на Федеральный Закон от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», то нежилое помещение можно охарактеризовать следующим образом: «нежилым» может считаться непригодное для проживания изолированное помещение, являющееся недвижимым имуществом. Соответственно, жилые и нежилые помещения различаются своим функциями:

• жилое предназначено для проживания граждан и не может эксплуатироваться для предпринимательских целей;
• нежилое не может использоваться для проживания, но в нём можно открыть кафе, офис, магазин и т.д.

Порядок перевода жилого помещения в нежилое закреплён в ст. 23 ЖК РФ. Непосредственным оформлением перевода занимается орган местного самоуправления, например, Комитет по управлению имуществом города, Управление жилищной политики администрации города и т.п. Обычно процесс перевода состоит из трёх ступеней

• Межведомственная комиссия должна принять решение о возможности использования жилого помещения в качестве нежилого;
• Комиссия по приватизации и управлению жилищным фондом должна произвести расчет стоимости перевода помещения в нежилой фонд;
• Регистрационная палата должна произвести регистрацию права на нежилое помещение.

Процедура перевода жилого помещения в нежилое станет возможной только при соблюдении нескольких условий, в противном случае сделать это будет крайне затруднительно или даже невозможно. Итак:

1. В помещении не должно быть прописанных граждан.
2. Помещение не может быть обременено правами третьих лиц.
3. Помещение не должно являться частью жилого помещения, то есть, не являться долей, не представляющей собой изолированное помещение.
4. Оно не должно быть заложено или арестовано.
5. Гражданин, осуществляющий перевод жилья в нежилой фонд, должен являться собственником этого жилья.
6. Квартира должна размещаться на нижнем этаже или над нежилым помещением. Перевод в нежилой фонд возможно осуществить и в случае, если, расположенные выше помещения принадлежат тому же собственнику.
7. Дом не должен значиться в планах на капитальный ремонт или реконструкцию, не быть признан аварийным и не подлежать сносу.

Существует еще целый ряд условий, выполнение которых необходимо для вывода помещения в нежилой фонд. Так, например, в помещении должно быть возможным оборудование отдельного входа с улицы, для этого допускается использование окна или лоджии. Учитывается и расположение инженерных коммуникаций в месте будущего входа, обязательным является отключение помещения от магистрали газоснабжения и т.п.

Какие нужны документы?

Для перевода жилого помещения в нежилой фонд собственник (его уполномоченный по доверенности) должен предоставить пакет документов в орган, осуществляющий перевод помещений, в Москве, например, это Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы. Вот список документов, необходимых для начала процедуры:

1. Заявление о переводе помещения: ЖК РФ не даёт чётких рекомендаций относительно формы заявления, соответственно, заявитель может его подать в произвольной форме. В отдельных субъектах РФ, например, в Саратове, Красноярском крае и т.д. существует утверждённая форма заявлений, в таком случае руководствоваться надо именно этой формой. Так, в Москве форма заявления утверждена в постановлении Правительства Москвы № 382-ПП в качестве приложения № 2.
2. Правоустанавливающие документы на квартиру: свидетельство о праве собственности, выданное в соответствии с Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Возможно, нужно будет представить договоры купли-продажи, дарения, приватизации, мены и т.п. Зачастую бывает достаточно предъявить нотариально заверенные копии документов.
3. Экспликация (план помещения), техпаспорт и поэтажный план всего здания (дома): эти документы выдает БТИ. На плане обязательно должны отражаться номера квартир, соседствующих с переводимым помещением.
4. Проект переустройства и перепланировки квартиры (если она нуждается в переустройстве и перепланировке для последующего использования в качестве нежилого помещения). Проект должен содержать наименование проектной организации, курировавшей проект, а также подписи исполнителя, главного инженера или архитектора. К проекту должна прилагаться копия лицензии на проведение работ по проектированию.

Выше уже говорилось о том, что заявление о переводе помещения из жилого фонда в нежилой можно составить в произвольной (свободной) форме. Однако некоторые данные там нужно указать обязательно:

• Ф.И.О. хозяина квартиры или индивидуального предпринимателя (ИП), или же указание Ф.И.О. представителя юрлица, выступающего от имени заявителя;
• адрес регистрации заявителя, его контактные данные, например, номер телефона, а также реквизиты паспорта или заменяющего его документа, удостоверяющего личность;
• Ф.И.О. собственника помещения (если собственник – гражданин), полное наименование юрлица с указанием юрадреса (если собственник – фирма), а также документ, подтверждающего право собственности;
• представитель заявителя обязан указать в заявлении реквизиты доверенности, подтверждающей его полномочия;
• потребуется указать сведения об отсутствии обременения права собственности правами третьих лиц и об отсутствии зарегистрированных в переводимом помещении граждан;
• адрес переводимого помещения;
• при необходимости перепланировки, переустройства или проведения других работ с помещением принято указывать вид этих работ, прилагать их краткое описание по переустройству и (или) перепланировке и т.д.;
• следует так же указать цель перевода помещения в нежилой фонд;
• обязательным является перечень документов, прилагаемых к заявлению.

О принятии документов заявителю выдается расписка, где указывается их перечень и дата получения органом, который занимается оформлением перевода помещений.

Следует сказать, что перечень документов согласно ст. 23 ЖК РФ является исчерпывающим, а значит, орган, реализующий перевод квартиры в нежилой фонд, не имеет права требовать представления других документов. Если с вас потребуют иные документы, можете обращаться в суд.

Процедура перевода

Существует общий порядок перевода жилого помещения в нежилое, зафиксированный в ЖК РФ, детализацию процесса можно найти в актах органов субъектов РФ, так как этот вопрос отнесен к их компетенции. Остановимся на общем порядке перевода жилого помещения в нежилой фонд.

После получения пакета документов, орган, занимающийся переводом помещений, обязан выдать заявителю расписку в их получении. Расписка должна содержать перечень документов и дату их получения. Положительное или отрицательное решение о переводе помещения в нежилой фонд должно быть принято не позднее, чем через 45 дней со дня представления документов. Сразу после этого, в течение 3 рабочих дней заявителю выдается или направляется по почте соответствующий документ о принятом решении. Параллельно с этим орган, занимающийся переводом помещений, обязан сообщить собственникам помещения о принятом решении. Далее остаётся зарегистрировать право собственности на данное нежилое помещение и процедуру можно считать завершенной.

Иногда в решении о переводе помещения в нежилой фонд орган, осуществляющий перевод, может указать на необходимость перепланировки помещения. В таком случае, вам потребуется провести соответствующие работы по переустройству. По их завершении приемочная комиссия (комиссию формирует орган, осуществляющий перевод) составляет соответствующий акт, и только после этого можно будет начать регистрацию права собственности на нежилое помещение.

В соответствии с ЖК РФ в переводе помещения в нежилой фонд могут отказать, если:

• представлены не все документы, требуемые ЖК РФ;
• документы представлены в орган, в компетенцию которого не входит рассмотрение подобных вопросов;
• условия перевода помещения не соблюдаются;
• проект переустройства или перепланировки квартиры не соответствует требованиям законодательства.

Отказ по иным основаниям не законодательством не предусмотрен.

Нарушение сроков установленных ЖК РФ сроков для рассмотрения заявления о переводе жилого помещения в нежилое может быть обжаловано в суде.

Стоит отметить, что в Москве проблемами перевода жилого помещения в нежилое занимается Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, который принимает документы о переводе через службу «одного окна», существенно облегчающую вышеописанную процедуру.

Что дальше?

Итак, у вас на руках документ о произведённом переводе жилого помещения в нежилое. Теперь именно он является основанием для использования данного помещения, например, для бизнеса. Кстати, сдача помещения в эксплуатацию не потребуется. Она будет нужна только, если вы производили перепланировку, переустройство или другие виды работ.

Сама процедура вывода из жилого фонда завершена, однако не стоит забывать об еще одном, крайне важном моменте: вам обязательно нужно будет закрепить право собственности на данный объект недвижимости, ведь статус помещения изменился. Полученный пакет документов о переводе помещения из жилого фонда в нежилой станет основанием для регистрации права собственности на уже нежилое помещение.

Надо сказать, что перевод помещения из жилого в нежилое – процесс сложный, трудозатратный и длительный, здесь требуются профессиональные знания в области российского законодательства, вложения немалых денежных средств и масса свободного времени, потому что, зачастую, собрать требуемые документы бывает проблемно и крайне хлопотно. Поэтому, возможно, проще будет продать жилое помещение и приобрести нежилое, если, конечно, вы готовы к существенной разнице в цене.

Источник